In der Mülimatt in Zug fehlt noch das finale Dachkonstrukt
Die Überbauung Mülimatt in Zug Oberwil befindet sich bereits im Bau. Jetzt muss die Bauherrschaft noch eine Bewilligung haben.
Die Überbauung Mülimatt nimmt langsam aber sicher Formen an.
Genau hinschauende Leser des «Zuger Amtsblatts» aus dem gemeinhin als Dorf bezeichneten Zuger Stadtteil Oberwil haben sich am Freitag, 3. Januar, sicher die Augen gerieben. In der ersten Ausgabe des Publikationsorgans des Jahres 2020 findet sich unter den städtischen Baugesuchen eine Eingabe für die Überbauung Mülimatt unterhalb der Klinik Zugersee. Die Bauarbeiten für das lange Jahre «angehaltene» Projekt haben doch schon begonnen. Der Aushub scheint weit fortgeschritten, das untere Mehrfamilienhaus kommt langsam auf den Boden.
Wer die erwähnten Unterlagen beim Empfang der Stadtverwaltung im ehemaligen L&G-Gebäude einsieht, staunt dann ein zweites Mal. Der bei Bauvorhaben – sei es auch nur eine Umnutzung von Wohnraum in Gewerbefläche – nötige Formularsatz fehlt. Der freundliche Herr am Empfang lässt den zuständigen Sachbearbeiter kommen. Dieser klärt dann auf. Es ginge in dieser Sache «Mülimatt» nur um eine Ergänzung in Bezug auf die Sonnenkollektoren. Es sollen jetzt Solarpanels der Firma JaSolar auf den Dächern der fünf Mehrfamilienhäuser platziert werden. Die Firma JaSolar, deren Hauptsitz in der chinesischen Hauptstadt Peking liegt, hat in verschiedenen Städten rund um den Erdball Niederlassungen wie auch Fabriken, in welchen die Sonnenkollektoren hergestellt werden.
Den Einbau von Solarpanels hat die Bauherrschaft – der Verein Barmherzige Brüder von Maria Hilf – bereits im ursprünglichen Projekt vorgesehen, doch dürften die damals angedachten Energiesammler auf dem Dach mittlerweile kaum noch produziert werden. Gerade in diesem Industriesegment verläuft der Entwicklungsfortschritt in Riesenschritten. Die Bauherrschaft hat Ende 2011 das Projekt mit dem Namen Stella der Zürcher Architektengemeinschaft Lorenz Baumann und Alain Roserens ausgewählt. Insgesamt haben damals fünf Teams aus Zug, Zürich und Luzern ein Projekt einreichen dürfen.
Die Sache mit dem preisgünstigen Wohnungsbau
«Ich glaube, wir haben eine gute Lösung gefunden», liess sich der damalige Vertreter der Bauherrschaft bei der Projektvorstellung am 4. November 2011 zitieren. Den Baubeginn hat die Bauherrschaft damals aufs Jahr 2013 festgesetzt. Das war jedoch zu optimistisch. Der Grund für die Verzögerung: ein sich hinziehender Rechtsstreit. Dieser endete bekanntermassen am 30. Mai 2017 mit einem Urteil des Zuger Verwaltungsgerichtes. Dieses Urteil umfasst 59 Seiten. Streitpunkte zwischen den Beschwerdeführern und der Bauherrschaft waren unter anderem die Berechnung der Ausnützungsziffer, die Farbe der Gebäude und der Grenzabstand.
Einer der Streitpunkte, den das Verwaltungsgericht sehr detailliert unter die Lupe genommen hat, war die Berechnung der gesetzmässigen Ausnützungsziffer. So hat der Zuger Stadtrat als Bewilligungsbehörde diese für den preisgünstigen Wohnungsbau auf einen bereits mit einem anderen Zuschlag erhöhten Wert dazugeschlagen. Die Verwaltungsrichter hatten zu diesem Dreh des Stadtrats eine klare Ansage: «Es kann aber nicht sein, dass die Bauherrschaft zusätzlich dadurch profitiert, dass die bereits erhöhte Ausnützungsziffer um weitere zehn Prozent erhöht wird.»
Ein Neustart mit den geforderten Anpassungen
Da die Beschwerdeführer damals nicht den Gang nach Lausanne angetreten haben, konnte der Verein der Barmherzigen Brüder einen Neustart in Angriff nehmen. Anfang 2018 ist das Projekt noch einmal in den Bewilligungsprozess eingebracht worden. Es gibt preisgünstigen Wohnungsbau. Die Überbauung entsteht auf einer Fläche, welche der Kanton respektive die Stadt Zug 2009 von der Landwirtschafts- in die Bauzone aufgewertet hat. Zudem ist dieses Baugebiet in die vom Kanton deklarierte Zone für preisgünstigen Wohnungsbau eingereiht.
In der Zwischenzeit haben aber nicht nur die Solarpanels Entwicklungsfortschritte gemacht, sondern auch die Rechtslage ist neu formatiert worden. Das Institut der Arealüberbauung gibt es nicht mehr (siehe Kasten am Ende des Textes). Er heisst jetzt einfacher Bebauungsplan.
Bibel für die Bauherren
(mo) Der Kanton Zug hat in den vergangenen Jahren sein Planungs- und Baugesetz (PBG) den vom eidgenössischen Raumplanungsgesetz vorgegebenen Leitlinien angepasst. Das Ja des Zuger Souveräns zum umstrittenen Teil des PBG im Mai 2019 hat die letzten Zweifel ausgeräumt. Ein halbes Jahr später hat die Baudirektion des Kantons Zug einen Leitfaden für die Bauherren ins Internet gestellt. Diese Art der Veröffentlichung hat den Vorteil, dass sich vorgenommene Anpassungen einfacher nachführen lassen. Ebenso kann die Gerichtspraxis in diesen Leitfaden integriert werden. Den von der Baudirektion als «dynamisch wachsende Hilfe» propagierte Leitfaden hat es vorher nicht gegeben. Neue Werkzeuge sind dabei die einfachen Bebauungspläne. Sie lösen die Arealbebauung ab. Dies ist auch vor dem Hintergrund geschehen, dass Arealbebauungen in der Praxis «nicht oder nur sehr schwer abgeändert werden konnten». Dieses neue Planungswerkzeug soll auch in Bezug auf das Verfahren einfacher sein.
